Flere dommer innen entrepriserett har gitt viktige avklaringer det siste halvåret, blant annet om ansvar for prosjekteringsfeil, indeksregulering og kontraktsfortolkning. I denne artikkelen ser vi nærmere på noen av de mest relevante avgjørelsene – og hva de betyr i praksis. Vi tar også for oss de nye standardkontraktene for kjøp av byggevarer som ble lansert i juni 2024.
LA-2023-97985: Erstatningsansvar for manglende brannprosjektering
Kort oppsummert
Arkitektkontoret ble holdt erstatningsansvarlig for å ha søkt igangsettelse uten et ferdigstilt brannkonsept. Konsekvensen var at bygget måtte rives og gjenoppbygges, og domstolen fastsatte erstatningen til 35 millioner kroner etter lemping.
Hålogaland lagmannsrett avsa 31. juli 2024 dom i en tvist mellom Rune Blaschek og Kvartal 19 Arkitektkontor AS og Gjensidige Forsikring ASA. Saken gjaldt spørsmålet om Kvartal 19 Arkitektkontor AS som ansvarlig søker, subsidiært som ansvarlig prosjekterende, kunne holdes erstatningsansvarlig for manglende brannprosjektering.
Bakgrunnen for saken var at Blaschek (byggherre) ønsket å bygge et leilighetsbygg med fire leiligheter. Kvartal 19 Arkitektkontor ble engasjert til å bistå med prosjekteringen av det nye leilighetsbygget. Arkitektkontoret, som ansvarlig søker, sørget imidlertid ikke for at brannkonsept var utarbeidet og klart før byggestart. Oppføringen av leilighetsbygget startet sommeren 2015, mens det branntekniske konseptet først forelå i oktober samme år. Siden byggingen startet før brannprosjekteringen forelå, ble ikke leilighetsbygget oppført i samsvar med brannkonseptet. Det ble forsøkt rettet under byggingen, men forsøkene var ikke tilstrekkelige. Konsekvensen var at leilighetsbygget ble ansett brannfarlig og ubeboelig i rapport utarbeidet av SINTEF. De faktiske forhold som ble beskrevet i SINTEFs rapport var uomtvistet mellom partene.
Lagmannsretten konkluderte med at arkitektkontoret hadde misligholdt avtalen med byggherre ved å unnlate å identifisere og avklare brann- og risikoklasse før byggestart. Det ble ansett som uaktsomt av arkitektkontoret å søke om igangsettelse før brannkonseptet var ferdigstilt. Retten understreket at man som ansvarlig søker har en plikt til å sikre at alle oppgaver i prosjektet er forsvarlig ivaretatt.
Lagmannsretten konkluderte med at det var nødvendig å rive og gjenoppbygge leilighetsbygget.
Videre fant retten at det forelå årsakssammenheng mellom arkitektkontorets ansvarsbetingende atferd og kostnader knyttet til at bygget måtte rives og gjenoppbygges. Lagmannsretten la vekt på at dersom arkitektkontoret hadde oppfylt sine forpliktelser, ville enkelte av de valgte produktene ikke blitt benyttet, og rivning og gjenoppbygging unngått. Lagmannsretten uttalte i den forbindelse at "[m]anglende belegging av ansvar for brannprosjektering er en nødvendig betingelse for at det ble bygget et brannfarlig hus, og manglende ansvarsbelegging har vært en så vesentlig faktor i skadebildet at det er naturlig å knytte ansvar til den, jf. blant annet Rt-1992-64 (p-pille II). Det må bygges et nytt hus og kostnadene ved dette er ikke upåregnelig."
Det samlede tapet knyttet til rivning og gjenoppbygging, samt tapte leieinntekter og andre utgifter, ble utmålt til kr 49 900 155. Summen ble imidlertid lempet til kr 35 millioner i medhold av skadeserstatningsloven § 5-2, da lagmannsretten mente at erstatningskravet ville være urimelig tyngende for arkitektkontoret. Det ble i den forbindelse vist til at Kvartal 19 Arkitektkontor er et mindre firma som ikke har mulighet til å dekke slike omfattende krav, samt at tapet i denne saken var uvanlig høyt.
Lagmannsretten vurderte også arkitektkontorets anførsler om reklamasjon og foreldelse. Retten kom til at Blaschek hadde reklamert innen rimelig tid og at kravene ikke var foreldet. I reklamasjonsspørsmålet la retten vekt på at Blaschek først fikk tilstrekkelig kunnskap om den manglende brannprosjekteringen i mars 2020, noe som var avgjørende for å fremme krav om erstatning. At det ble gjort undersøkelser i relasjon til andre mangler i 2017, var ikke relevant. Det ble videre vist til at manglende brannprosjektering kan være vanskelig å avdekke, da det krever inngrep i byggets grunnkonstruksjoner. I mange tilfeller vil ikke en slik mangel vise seg før bygget brenner. Det ble derfor ansett tilstrekkelig å reklamere kort tid etter at mangelen ble oppdaget, til tross for at dette skjedde flere år etter oppføringen av bygget.
Dommen gir viktige avklaringer rundt tolkning av ansvarsforhold i byggesaker, spesielt knyttet til brannprosjektering og ansvarlig søkers plikter. Avgjørelsen understreker betydningen av at ansvarlig søker må ha oversikt over ansvarsområder og sørge for at nødvendige tiltak er implementert ved byggestart.
LG-2024-8273: Indeksregulering av lønn og prisstigning
Kort oppsummert
Saken gjaldt krav om kompensasjon for lønns- og prisstigning fra underentreprenør til hovedentreprenør.
Den 27. august 2024 avsa Gulating lagmannsrett dom i sak mellom Flage Maskin AS (Flage) og Azvi Norge AS (Azvi). Saken gjaldt krav om kompensasjon for lønns- og prisstigning fra underentreprenør Flage etter avtalt indeksregulering.
Bakgrunnen for tvisten var at Bane NOR (byggherren) hadde tildelt Azvi hovedentreprisen for arbeid med utvidelse av tekniske installasjoner og etablering av dobbeltspor i deler av Ulrikstunnelen. Arbeidene ble igangsatt vinteren 2020/2021. I april 2021 ønsket Azvi å bytte utførende entreprenør i prosjektet, og tok kontakt med Flage. I Flages tilbud fra juni 2021 ble det satt som forutsetning at "[p]risene indeksreguleres iht byggekostnadsindeks for veganlegg, tunnel". Partene inngikk kontrakt, der det fremgikk at "[k]ompensasjon for lønns- og prisendringer i byggetiden reguleres i henhold til byggekostnadsindeks for veganlegg, tunnel". Kontrakten mellom Azvi og Bane NOR inneholdt samme bestemmelse, men med et tillegg om at "[b]asis for reguleringen er indeksen 12 måneder etter det kvartal som siste tilbudsfrist faller inn under".
Det sentrale spørsmålet i saken var om Flages krav på lønns- og prisstigning måtte begrenses på tilsvarende måte som i kontrakten mellom Azvi og Bane NOR – med den konsekvens at Flage ikke hadde krav på LPS de første 12 månedene etter tilbudstidspunktet – eller om Flage hadde krav på LPS i hele byggetiden.
Lagmannsretten tok utgangspunkt i en objektiv fortolkning av avtalens ordlyd. Etter lagmannsrettens syn var ordlyden om at Flage skulle kompenseres for LPS i byggetiden klar. Lagmannsretten viste til at avtalen mellom Flage og Azvi ikke inneholdt noen tilsvarende 12 måneders "karensperiode" som avtalen mellom Azvi og Bane NOR. Dersom det var meningen med en slik begrensning, kunne det enkelt vært presisert. På bakgrunn av den klare ordlyden "i byggetiden", konkluderte lagmannsretten med at Flage hadde krav på lønns- og prisstigning fra oppstart av arbeidet, som var i august 2021. Flages anke førte dermed fram og Azvi ble dømt til å betale kr 12 504 663 i lønns- og prisstigning, med tillegg av forsinkelsesrenter.
LH-2023-166319: Vederlagskrav ved endret utførelsesmetode
Kort oppsummert
Underentreprenør måtte uventet endre fra landdrift til sjødrift, noe som medførte økte kostnader. Retten fant at dette skyldtes feil i byggherrens grunnlagsdata, og entreprenøren fikk tilkjent vederlagsjustering.
Den 22. juli 2024 avsa Hålogaland lagmannsrett dom i sluttoppgjørstvist mellom hovedentreprenør Vest Betong AS og underentreprenør Roald Madsen AS, og mellom Vest Betong AS og byggherre Tromsø Havn KF.
Bakgrunnen for saken var et prosjekt i regi av Tromsø Havn, hvor det skulle etableres ny plastringsfront og nytt kaianlegg. Arbeidet skulle utføres av Vest Betong som hovedentreprenør. Roald Madsen ble engasjert av Vest Betong som underentreprenør for grunnarbeidene (inkludert plastringsarbeider). Hovedentreprisekontrakten var basert på NS 8405 og underentreprisekontrakten på NS 8416.
Saken omfattet flere krav i hoved- og underentreprisekontrakten, men vi begrenser oss her til underentreprenør Roald Madsens krav ovenfor Vest Betong om vederlagsjustering grunnet overgang til sjødrift.
Konkurransegrunnlaget inneholdt ingen angivelse av utførelsesmetode for grave- og plastringsarbeidene. Basert på informasjonen i konkurransegrunnlaget hadde Roald Madsen forutsatt et landbasert driftsopplegg, hvor det skulle benyttes gravemaskiner med lang rekkevidde/gravearm (såkalte "Long Reach" maskiner) til plastringsarbeidene. Etter oppstart av arbeidene viste det seg at store deler av arbeidene ikke var mulig å gjennomføre fra land, slik Roald Madsen hadde forutsatt ved prisingen av arbeidene. Når Roald Madsen måtte gå over til sjødrift (gravemaskiner på lektere) resulterte dette i ekstra kostnader til blant annet leie av lekter og slepebåt.
Problemstillingen lagmannsretten måtte ta stilling til var om omleggingen til sjødrift skyldtes forhold byggherren (hovedentreprenøren i underentreprisekontrakten) heftet for og om dette ga grunnlag for krav om tilleggsvederlag.
Lagmannsretten tok utgangspunkt i funksjonsfordelingen i utførelsesentrepriser (NS 8405 og NS 8416) og påpekte at det er (under)entreprenøren som har utførelsesansvaret og at det er "sikker rett at entreprenøren i utgangspunktet står fritt til å velge utførelsesmetode og har risikoen for valget". Samtidig er det byggherren/hovedentreprenøren som har ansvaret og risikoen for prosjekteringen og grunnforholdene. Der det foreligger "svikt ved prosjekteringen og […] grunnforholdene avviker fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med", har (under)entreprenøren derfor krav på vederlagsjustering, jf. NS 8405 pkt. 25.2 og NS 8416 pkt. 19.4, jf. 18.1 og 19.3.
Basert på en tolkning av informasjonen i konkurransegrunnlaget konkluderte lagmannsretten med at det var forsvarlig å planlegge for landdrift, forutsatte at det ble benyttet gravemaskiner med tilstrekkelig rekkevidde. Etter en samlet vurdering av bevisførselen, mente også lagmannsretten at Long Reach maskinene til Roald Madsen hadde tilstrekkelig rekkevidde til at arbeidene i all hovedsak kunne vært utført fra land basert på informasjonen i konkurransegrunnlaget. Endelig konkluderte lagmannsretten med at de faktiske grunnforholdene avvek fra det Roald Madsen hadde grunn til å regne med, og at det forelå svikt ved byggherrens/hovedentreprenørens leveranser (feil ved stikningsdata og sjøbunnskartleggingen).
Lagmannsretten gikk deretter over til å vurdere Roald Madsens krav forbundet med overgang til sjødrift. Siden underentreprisekontrakten ikke inneholdt anvendelige enhetspriser, måtte arbeidet godgjøres som regningsarbeid. Lagmannsretten fant at det var årsakssammenheng mellom merkostnadene og byggherreforholdet, og at de påløpte kostnadene var berettiget. Det ble ikke gjort fradrag for eventuelle besparelser ved bruk av slepebåt og lekter, da merkostnadene ved endret utførelsesmetode langt oversteg slike besparelser.
LB-2024-30485: Prisjustering ved forsinkelser i byggeprosjekt
Kort oppsummert
En 13-måneders forsinkelse i byggeprosjektet medførte økte stålkostnader for totalunderentreprenør. Retten slo fast at hovedentreprenøren måtte dekke merkostnadene, da forsinkelsen lå utenfor underentreprenørens risiko.
Den 18. november 2024 avsa Borgarting lagmannsrett dom i sak om vederlagskrav basert på kontrakt mellom totalunderentreprenør Norske Bæresystemer AS ("NBS") og hovedentreprenør Veidekke Entreprenør AS ("Veidekke"). Byggherre var Norges Cykleforbunds Kompetansesenter AS. Kontraktsforholdet mellom NBS og Veidekke var basert på underentreprisestandarden NS 8417.
Bakgrunnen for saken var et prosjekt om oppføring av et næringsbygg og en sykkelvelodrom i Asker. NBS var totalunderentreprenør for bæresystem av stål og betong til byggene. Oppstart av NBS' leveranse ble forskjøvet flere ganger som følge av at grunnforholdene var mer utfordrende enn antatt. Faktisk oppstart ble forsinket med 13 måneder. NBS' stålleverandør valgte å trekke seg fra prosjektet, noe som medførte at det ble dyrere for NBS å levere stålet. NBS krevde på den bakgrunn vederlagsjustering.
Lagmannsretten skulle vurdere hvordan prisen skulle justeres. NBS hevdet at kontraktens regulering av lønns- og prisstigning gjaldt opprinnelig byggetid. Når man i dette tilfellet var utenfor avsatt byggetid, anførte NBS at indeksregulering måtte baseres på NS 8417 punkt 34.1.2 om regningsarbeidsprinsippet. Veidekke bestred dette, og viste til et punkt i et avklaringsmøte mellom partene med følgende ordlyd:
"TUE har fast pris til og med september 2021. Omforent betalingsplan vil være førende, og avtalte avdrag etter september 2021 indeksreguleres med basis i SSB-boligindeks for september 2021. Gjelder ikke for innestående beløp."
Etter Veidekkes syn måtte vederlagsjusteringen for stålprisene baseres på SSB-boligindeks, og ikke bestemmelsen i NS 8417 punkt 34.1.2.
Lagmannsretten tok utgangspunkt i avtaledokumentene, og påpekte at det flere steder var avtalt at kontraktssummen og priser for regningsarbeid ikke skulle indeksreguleres. Retten fant at bestemmelsen om indeksregulering fra avklaringsmøtet innebar et avtalt unntak som etter ordlyden gjaldt innenfor opprinnelig byggetid, og viste til tingrettens uttalelser om dette:
"Det er etter rettens syn lite som taler for at partene med klausulen har ment å sette til side reglene om vederlagsjustering. Det er retningsgivende at formålet med klausulen fremstår å – for en periode – sette lønns- og prisstigning («LPS») til et låst beløp. Den mest nærliggende tolkningen er at klausulen og reglene om vederlagsjustering utfyller hverandre: Etter LPS-reguleringen i referatet er det avtalt en låst pris, og NBS bærer dermed risikoen for prisutviklingen innenfor opprinnelig kontraktsperiode. Retten bemerker at dette er en naturlig fordeling ved at NBS dermed bærer risikoen for de forutsetninger de selv har gjort på avtaletidspunktet, herunder prisutviklingen innenfor avtalt byggetid. Ved forsinkelse som følge av grunnforholdene er det imidlertid Veidekke som bærer risikoen for merkostnadene, herunder prisutviklingen på stål."
Lagmannsretten fant at denne forståelsen samsvarte med partenes forhandlinger og avtaledokumentene. Retten fant ellers ikke holdepunkter for at reglene om indeksregulering skulle avskjære krav som følge av forsinkelse. Veidekke anførte at NBS i flere oppdaterte endringsvarsler beregnet merkostnader i henhold til SSBs boligindeks, før pris på stål ble skilt ut og regnet separat. Dette ble ikke vektlagt av lagmannsretten, som uttalte at varselet bare er et estimat og at varslene måtte forstås som at NBS mente at indeksen reflekterte merkostnadene frem til de ikke lenger gjorde det.
På den bakgrunn konkluderte lagmannsretten med at punktet i avklaringsmøtet ikke var til hinder for at NBS kunne kreve sine merkostnader etter bestemmelsen i standarden. Det ble tilføyd at det uansett var tvilsomt om kravet var omfattet av bestemmelsen om indeksjustering. Dette fordi det var tale om merkostnader som følge av at en underleverandør hadde trukket seg som følge av forsinkelser Veidekke svarte for. Kravet var derfor ikke resultat av generell prisstigning eller økning i råvareprisen.
Nye byggevarestandarder for hyllevarer og tilvirkede produkter
I juni 2024 publiserte Standard Norge to nye standardkontrakter for kjøp av byggevarer mellom profesjonelle aktører, NS 8411:2024 og NS 8412:2024. Standardene erstatter NS 8409:2008.
Spesifikke bruksområder
NS 8411 er utviklet for leveranse av hyllevarer. Dette inkluderer alle typer varer og tekniske produkter som skal bygges inn eller brukes på et byggverk eller anlegg, og som er tilgjengelige på markedet uten spesifikke tilpasninger.
NS 8412 gjelder leveranse av tilvirkede produkter for bruk i bygg og anlegg, hvor tilvirkningen skjer etter kjøpers spesifikasjoner eller ønsker. Alle typer tilvirkede produkter er omfattet, herunder installasjoner og anlegg som normalt anses som en del av et bygg eller anlegg. Dette kan for eksempel være spesialfabrikkerte betongelementer eller skreddersydde varer tilpasset spesifikasjoner som størrelse, materialer eller design. Standarden inneholder også særregler dersom produktet skal monteres av selger.
Forholdet til kjøpsloven
NS 8411 bygger i stor grad på grunnprinsippene i kjøpsloven, mens NS 8412 kombinerer elementer fra både kjøpsloven og entrepriserettslige prinsipper.
I motsetning til den tidligere standarden NS 8409, som var kortfattet og skulle suppleres av kjøpsloven med mindre annet var avtalt, er NS 8411 og NS 8412 mer omfattende standarder som skal fungere som komplette regelverk. Kjøpsloven fungerer nå kun som et supplement der standardene henviser til kjøpslovens regler.
Selv om de nye standardkontraktene inneholder en mer detaljert regulering, er de også mer pedagogiske enn NS 8409. Den utførlige reguleringen skal gjøre det enklere for både kjøpere og selgere å finne svar på spørsmål om rettigheter og plikter knyttet til kjøpet.
Enkelte nyvinninger
NS 8411 og NS 8412 er de første kjøps- eller entreprisestandardene som inkluderer regler for avtaleinngåelsesfasen. Det er også implementert regler om avtaletolkning, hvor prinsippene om at avtaler skal tolkes objektivt og at den som har uttrykt seg uklart bære risikoen for dette er gjengitt.
Hardship er et nytt konsept i NS-kontraktene som er innført i NS 8411 og NS 8412. Regelen om hardship innebærer at dersom det oppstår en force majeure-begivenhet (uforutsette og/eller upåregnelige hendelser), kan en part kreve vederlagsjustering eller endringer i avtalen. Vilkåret er at selgers kostnader ved oppfyllelse av avtalen har økt betydelig, eller at kjøpers verdi av ytelsen er fundamentalt forringet som følge av force majeure-begivenheten.
Videre er det verdt å merke seg at reklamasjonsfristen er utvidet fra to til fem år i NS 8411 og NS 8412. Fristen begynner å løpe fra leveringstidspunktet, med mindre det er avtalt montering i NS 8412, hvor fristen da starter fra overtakelsestidspunktet, det vil si etter at monteringen er ferdigstilt.
